陳寶存：一線城市房價未來五年翻番 城市化進程至少持續30年

    據經濟之聲交易實況報道，樓市“春天派”的四大掌門之一、亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存做客交易實況，談了他對中國房地產業和北京房價未來走向的看法。

    陳寶存：目前尤其是去年下半年開始，可能越來越明確的大家都認為房價，反正絕大部分人都認為房價還要漲。現在的問題是漲幅的問題，漲與不漲的問題。二手房去年北京的基本上因為是主城區這個為主，去年漲了36%，即使在通州今年1月份的數據跟去年1月份同比也是漲了36%。

    實際上限購有一個最大的負作用就是土地供應連年的下降，實際上北京市場是特別明確的， 連續三年的土地供應都完成計劃不足50%，去年是計劃供應量的38%。所以說這個因素現在限購雖然說短暫的是壓抑住了一部分需求，但是實際上在土地供應上未來將是一個巨大的難題。供應在減，它對房價的因素，我覺得大家越來越明白了，就是樓市春天派這幫人說的很多的觀點。我一直在說未來五年房價要翻番，北京是翻番是特定的，為什么呢？實際上我當時說了五個因素。前天任總說了四個因素，但是實際上大家的感覺都是一樣的。

    我不贊同今年蛇年就完全能大漲，因為大漲我是看未來，但是現在這種政策還沒有完全明確的情況下，新房的這部分應該是漲的幅度不是很大，二手房壓制不住。去年開始北京實際上是二手房發力發的太狠了。

    實際上現在是城市化進程剛剛所謂的完成了51%，這里面還有1.7億人人口在租房，沒有真正的城市化，這樣還有大量的城市化的這種需求，根本不是人口紅利，而是城市化進程當中人口涌向城市的這種紅利，遠遠的沒結束，至少30年之內結束不了。

    現在我們也聽到各方聲音，有最看好的聲音認為將來北京、上海這樣的一線城市會漲到每平80萬， 城市化進程到底什么是城市化進程，現在就有一個悖論，如果想城市化進程更好的發展下去，那么可能農村或者是城鎮的人要進城，進城就得有住所，就得買房，但是你房價這么高企別說每平米80萬，就是50萬當地的人都買不起，誰能買得起，老百姓都買不起，城市化進程是不是又因為高房價而進行不下去了。

    貨幣購買力的貶值，高速發展的經濟體這種貶值就是同樣的1元可能25年后的1元跟現在完全是兩回事了。也許未來那個年代的80萬可能是咱們一個月的收入了。

    2004年土地招拍掛政策嚴格實施之后地價跟房價輪番上漲的幅度越來越高，這應該是最主要的因素。但是現在這個因素再想改變我覺得是不可能的。

    現在大家對于土地財政這塊還有一個誤讀，就是大家都把土地出讓金當做地方政府一個行政性開支去理解，不對，因為這里面有太多太多的征地拆遷安置成本，還有咱們經常說的七通一平，包括城市建設的像城鐵、高鐵。水電路再加上七通。

    中國是從商品房開發98年之后一直到土地的這種七通一平建設，就是依賴土地財政也是在一級開發出現之后才開始依賴的，07年才開始基本上全國才開始推行一級土地開發。07年開始，但是歐美是什么時間開始的呢？200年前就有了，人家可能是單單的七通一平當中的下水可能就做了十年、二十年、五十年。城市基礎設施的建設，管網配套設施，包括修路，包括污水處理都打到成本里面了，建一個公園不賺錢吧？建一個高爾夫也不賺錢吧？就是體育公園，政府要建一個公園的話根本不賺錢的，工業再不賺錢？現在商業綜合體有的城市都已經不要錢了，只要投資能過來，免費給你地。

    一級項目的開發真正能賺錢的只有住宅用地還有商業金融用地，就這兩塊地可以賺錢，其余的全是大賠，這種賠錢賠的一級開發公司不可能承擔，只能加到了住宅用地上，去年有一句特別雷人的話，我是實行高房價，真正的獲益者就是普通的老百姓，你在逛公園的時候，你在坐地鐵城鐵的時候兩塊錢的時候，你一定要考慮事先買房人支持了這些建設。

    最近我也在研究這些國外的房價，實際上你比如說打個倫敦為例，有一個數據大家可以聽一下，在倫敦首套房購買的平均年齡是52歲，在全英國是37歲，你說房價能不高嗎？如果不高的話不可能52歲才能買得起房子。

    實際上在土地的財政上還有幾個因素，現在土地出讓金的收益要拿出10%給教育，10%給水力還要有10%以上給交通的補貼，北京現在是明文規定，住建部06年就規定的，一定要拿出土地出讓金一部分收益補貼給公交這種情況。

    現在M2今年可能是目標13%的增幅，如果要是5年之內都是13%也差不多就翻一番了。所以說這個好像是遏制不住的，而且我覺得現在的所有穩增長的政策去年開始我說的最多的也是穩增長的經濟上的穩增長，實際上就是四萬億重回，因素原來是城市間的交通，高鐵，這一輪是城市軌道交通，城市自己的內部的內循環，該不該做呢？確實該做，不做是不行的，不做的話現在交通運輸問題就解決不了。所以說需要做，必須做。當然這十年的時間能把整個城市公交，城市間的公交，城市間的基礎設施都做完的話當然進步很大。而且還有后來經濟轉型的這種基礎。

    原來是網友給我們封的是樓市唱漲派，不好聽叫做叫春派，最后我們認可的還是春天派。

    漲，這是沒有異議的。所以至少一線城市五年要翻一番的，其他二三線城市各種條件不一樣，有的就是人口的涌入不太充分的地區，可能漲幅不高，但是一定還會漲。